VENTE AVEC OU SANS LOCATAIRE

Publié par Dominique P., le 19 avril 2019

Bonjour les pros de l’immo. Suite à la question de Marion négociatrice sur Nice aujourd’hui nous allons parler de la vente d’un bien occupé par un locataire. Mais avant de commencer j’aimerais vous inviter à participer à une web conférence GRATUITE, qui se déroulera lundi 29 avril à 18 h 00, le sujet : Comment créer et animer sa page facebook PRO, le lien pour vous inscrire se trouve >>> ICI <<<, alors mettez la vidéo en pause et notez ce rendez-vous sur votre agenda .

Il existe deux possibilités pour vendre un bien en location. La première est de vendre le logement occupé c’est à dire avec le locataire dans les lieux et le bail en bonne et due forme. L’autre possibilité est de donner congé au locataire pour vendre le logement vide.

Premier choix pour le propriétaire :

Surtout premiers calculs et analyses à effectuer avec lui. Tout d’abord, calculer la rentabilité locative du logement. Ensuite bien analyser l’état du marché locatif du secteur, le type, l’emplacement du logement, et le potentiel d’acquéreurs en investissements locatifs. Votre propriétaire pourra ensuite choisir entre vendre son bien libre, ou occupé.

Appartement vendu occupé :

Si l’appartement est vendu occupé, il n’y aura aucune démarche à faire, si ce n’est avertir et s’entendre avec le locataire pour pouvoir effectuer des visites de l’appartement. Mais fréquemment, les propriétaires choisissent de donner congé au locataire, pour vendre l’appartement vide. Dans ce cas, il existe une véritable procédure et certaines règles à respecter.

Casser le bail :

D’abord, en premier lieu, on ne peut pas casser le bail à tout moment. C’est seulement à son échéance, que l’on peut donner congé au locataire : Une fois ?tous les trois ans, pour une location vide, et une fois ? tous les ans, pour les locations meublées. Dans tous les cas, il est nécessaire de prévenir le locataire de manière formelle en lui envoyant une lettre de congé, en recommandé, remise en main propre, ou par voie d’huissier.

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Attention:

L’envoi en recommandé ne sera pris en compte, que lorsque le locataire ira chercher le courrier donc uniquement après avoir signé l’accusé de réception. Il est donc préférable d’envoyer la lettre de congé, un mois avant les six ou les trois mois de préavis afin de pouvoir, toujours dans les délais, mandater un huissier si besoin. 

Plusieurs mentions :

La lettre de congé devra indiquer plusieurs choses : Premièrement, le motif du congé. Deuxièmement, afin que le locataire puisse exercer son droit de préemption, elle devra également proposer au locataire de pouvoir acheter le bien qu’il occupe, et bien entendu devra lui communiquer le prix de vente. Troisièmement, le courrier  indiquera également en toute lettre, que ce congé est donné conformément à l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et il faudra y joindre obligatoirement, la notice explicative sur les droits du locataire.

A réception de ce courrier, le locataire aura deux mois pour y répondre, c’est à dire deux mois à compter de la prise d’effet du congé. Il peut alors choisir d’acheter ou pas. Sans réponse de sa part, passé deux mois, on considérera qu’il renonce à acheter. Vous serez donc libre de trouver un acquéreur. En revanche s’il se porte acquéreur, c’est avec lui qu’il faudra vous rendre chez le notaire et signer un compromis.

Important :

Pensez également à informer votre propriétaire qu’aussitôt son locataire averti, de manière formelle, de son intention de vendre le logement vide, le congé étant donné, ce dernier ne sera alors plus tenu par un délai de préavis. Il pourra quitter les lieux quand bon lui semblera, en respectant toutefois, les règles de restitution et l’obligation d’état des lieux.

Si selon vos conseils, dans le respect de toutes les règles, votre vendeur a donné congé à son locataire, et que ce dernier répond ne pas être intéressé, ou ne se manifeste pas, il ne vous reste plus qu’à trouver un acquéreur. Attention vous n’en avez toutefois pas terminé. En effet, si au final, l’offre d’achat que vous recevez de votre acquéreur est inférieure au montant proposé à l’ex locataire dans sa lettre de congé, le notaire va devoir effectuer une dernière démarche.

Après la signature du compromis, le notaire informera l’ex locataire qu’il ne s’est pas porté acquéreur au prix proposé dans la lettre de congé, mais qu’aujourd’hui, il peut exercer un second droit de préemption au nouveau prix. Ce dernier disposera alors un délai d’un mois pour répondre. S’il accepte, il deviendra donc prioritaire le compromis signé avec votre acquéreur deviendra caduque. A contrario, s’il refuse, la vente se poursuit normalement avec votre acquéreur.

Conclusion :

Comme nous venons de le voir, conseiller un propriétaire exige de bien connaître toutes les règles en matière de congé et de respecter toutes les règles, les délais de préavis et le formalisme de la lettre de congé.

C’est maintenant à moi de prendre congé, non sans vous rappeler notre webconférence du 29 avril à 18 h, webconférence au cours de laquelle vous apprendrez comment construire et animer votre page facebook PRO. C’est gratuit. En attendant on se retrouve la semaine prochaine pour une nouvelle vidéo.

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