PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE CE QU’IL FAUT SAVOIR

Publié par Dominique P., le 14 février 2019

PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE CE QU’IL FAUT SAVOIR

Bonjour les pros de l’immo. Alors que certains manquent à leur devoir de conseil, d’autres risquent parfois d’outrepasser leurs prérogatives. Même si « qui peut le plus peut le moins », il est des situations où mieux vaut prendre certaines précautions, pour éviter de se tromper et entrainer de lourdes conséquences. Dans notre métier, la plus-value immobilière est un bon exemple.

Qu’est-il important de savoir et surtout de transmettre à nos clients, en matière de plus-value immobilière ? Premièrement, que seul le notaire est habilité à calculer précisément, déclarer et liquider cet impôt. Il est clairement désigné, garant, par et pour l’état, de la récupération et de son paiement dans les temps.
 


 

Deuxièmement :

Les divers champs d’application avec tout d’abord, la résidence principale. Ce qu’on appelle la résidence principale, d’un point de vue fiscal est exonérée de plus-value. Aucun impôt ne sera donc dû, ni CSG-CRDS. Même si votre client revend sa maison ou son appartement beaucoup plus cher qu’il ne l’avait acheté, c’est cadeau, aucune plus-value immobilière. Tout du moins jusqu’à aujourd’hui, car des bruits courent dans les couloirs de Bercy et il se pourrait que cela change.

Petit bémol tout de même :

Si votre client quitte sa résidence principale avant de l’avoir vendue. Le fisc considère qu’elle devient résidence secondaire un an après son déménagement. Toutefois sur un marché atone, le délai peut sous certaines conditions être allongé. Il faudra, en outre pouvoir justifier d’une recherche active d’acquéreurs. Attention, l’ex résidence principale devient également, sans délai, résidence secondaire, dès sa mise en location.

La vente d’une résidence secondaire maintenant :

Avant la prise d’un mandat, vous devez avertir vos mandants qu’ils pourront être assujettis au paiement de cet impôt : la plus-value-immobilière. Si à leur demande, vous vous aventurez à en faire le calcul, émettez toujours des réserves. Parlez plutôt d’estimation, et dirigez vos clients vers un notaire. Le calcul exact, tout comme la déclaration, sont du ressort de ces officiers ministériels, pas réellement du vôtre.

Ces dernières années, plusieurs changements sont intervenus dans le mode de calcul des plus-values immobilières. Aujourd’hui, deux barèmes d’imposition se cumulent, avec pour chacun d’eux, des abattements progressifs différents, dès la cinquième année de détention du bien immobilier.

Le premier barème avec une taxation à 19 % (avant calcul des abattements) s’applique tout au long des 22 premières années de détention. Le second barème, prélèvement sociaux CSG et CRDS avec une taxation de 17,20 %, s‘applique jusqu’à la trentième année de détention. C’est donc après seulement 30 ans de pleine possession, qu’un bien pourra être considéré comme totalement exonéré de plus-value immobilière.

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Comment est calculée l’assiette de l’impôt, c’est à dire le montant sur lequel s’appliqueront les deux barèmes, impôt plus CSG CRDS ?

Première somme à prendre en compte :

Le prix de vente. Honoraires d’agence inclus s’ils sont à charge vendeur, et hors honoraires s’ils sont à charge acquéreurs. En cas de plus-value, privilégiez donc toujours vos honoraires à charges acquéreurs.

Deuxième montant à prendre en compte :

Le prix d’achat. C’est à dire le prix du logement, plus les frais d’acquisition (frais de notaire et honoraires d’agence s’il y en a eu). A ce montant, on ajoutera le montant d’éventuels travaux exécutés par des professionnels : travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement et d’amélioration. Sont exclus les travaux de rénovation comme la peinture par exemple. A noter qu’en l’absence de travaux, il est possible de majorer le prix d’achat de 15 % après la cinquième année de détention du bien.

Nous voilà prêts à découvrir à quelle sauce votre propriétaire sera mangé. Il faut maintenant prendre le premier montant : le prix de vente et déduire le second : le prix d’achat plus travaux ou forfait 15 %, pour obtenir ce qui servira de base de calcul à l’impôt sur la plus-value immobilière.

L’unique cas d’exonération possible, nécessite de cumuler quatre conditions.


La Première : le propriétaire doit détenir sa résidence secondaire depuis plus de cinq ans, louée ou non. La deuxième : il ne doit pas être ou avoir été propriétaire de sa résidence principale, durant les quatre années précédant la vente. Troisième condition, il doit réinvestir la totalité du produit de la vente dans l’achat de sa résidence principale. Enfin, dernière condition, cette opération doit être réalisée dans les 24 mois suivant la vente.

Simple vous ne trouvez pas ? Et encore nous n’avons pas tout vu, pour les terrains par exemple, ou bien encore pour le montant des travaux à prendre en compte, dans le calcul de l’assiette pour les biens loués. Vous comprenez mieux maintenant pourquoi je vous recommande vivement de laisser à César ce qui appartient à César.

Entendez par là : laissez les notaires faire leur travail et contentez-vous de faire le vôtre. Non pas que je nous crois incapables d’effectuer de tels calculs, mais quid de l’omission par votre mandant d’une donnée importante, qui au final vous conduirait à lui annoncer un montant erroné ?

Allez, promis, on se retrouve la semaine prochaine pour un sujet sans chiffres. En attendant, je vous rappelle que sur les réseaux sociaux un like c’est un soutien, un commentaire un échange, un partage, une bonne action. Je compte sur vous. Bonne semaine à tous.

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4 commentaires

  • Viret dit :

    Bonjour Dominique,
    Merci pour ces explications très claires.
    Cordialement
    Murielle

  • Nathalie dit :

    Bonjour Dominique,
    Merci pour ces précisions.
    Pour la plus-value et les honoraires, tu dis “privilégiez dans ce cas les honoraires charge acquéreur”, ce serait pas plutôt le contraire, soit charge vendeur ??
    Cordialement

    • Dominique P. dit :

      Bonjour Nathalie, si tu n’aimes pas ton client tu peux laisser à « charge vendeur », ainsi il aura plus de plus-value à payer (je plaisante). Il faut passer en charge acquéreur ainsi tes honoraires ne rentreront pas dans le montant de la vente, cela lui évitera de payer la plus value dessus. Pour des frais de notaire classiques l’incidence est généralement faibles par contre cela peut monter très vite pour de la plus-value. Je reste à ta disposition.

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