PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE CE QU’IL FAUT SAVOIR

Publié par Dominique P., le 14 février 2019

PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE CE QU’IL FAUT SAVOIR

Bonjour les pros de l’immo. Alors que certains manquent à leur devoir de conseil, d’autres risquent parfois d’outrepasser leurs prérogatives. Même si « qui peut le plus peut le moins », il est des situations où mieux vaut prendre certaines précautions, pour éviter de se tromper et entrainer de lourdes conséquences. Dans notre métier, la plus-value immobilière est un bon exemple.

Qu’est-il important de savoir et surtout de transmettre à nos clients, en matière de plus-value immobilière ? Premièrement, que seul le notaire est habilité à calculer précisément, déclarer et liquider cet impôt. Il est clairement désigné, garant, par et pour l’état, de la récupération et de son paiement dans les temps.
 


 

Deuxièmement :

Les divers champs d’application avec tout d’abord, la résidence principale. Ce qu’on appelle la résidence principale, d’un point de vue fiscal est exonérée de plus-value. Aucun impôt ne sera donc dû, ni CSG-CRDS. Même si votre client revend sa maison ou son appartement beaucoup plus cher qu’il ne l’avait acheté, c’est cadeau, aucune plus-value immobilière. Tout du moins jusqu’à aujourd’hui, car des bruits courent dans les couloirs de Bercy et il se pourrait que cela change.

Petit bémol tout de même :

Si votre client quitte sa résidence principale avant de l’avoir vendue. Le fisc considère qu’elle devient résidence secondaire un an après son déménagement. Toutefois sur un marché atone, le délai peut sous certaines conditions être allongé. Il faudra, en outre pouvoir justifier d’une recherche active d’acquéreurs. Attention, l’ex résidence principale devient également, sans délai, résidence secondaire, dès sa mise en location.

La vente d’une résidence secondaire maintenant :

Avant la prise d’un mandat, vous devez avertir vos mandants qu’ils pourront être assujettis au paiement de cet impôt : la plus-value-immobilière. Si à leur demande, vous vous aventurez à en faire le calcul, émettez toujours des réserves. Parlez plutôt d’estimation, et dirigez vos clients vers un notaire. Le calcul exact, tout comme la déclaration, sont du ressort de ces officiers ministériels, pas réellement du vôtre.

Ces dernières années, plusieurs changements sont intervenus dans le mode de calcul des plus-values immobilières. Aujourd’hui, deux barèmes d’imposition se cumulent, avec pour chacun d’eux, des abattements progressifs différents, dès la cinquième année de détention du bien immobilier.

Le premier barème avec une taxation à 19 % (avant calcul des abattements) s’applique tout au long des 22 premières années de détention. Le second barème, prélèvement sociaux CSG et CRDS avec une taxation de 17,20 %, s‘applique jusqu’à la trentième année de détention. C’est donc après seulement 30 ans de pleine possession, qu’un bien pourra être considéré comme totalement exonéré de plus-value immobilière.

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Comment est calculée l’assiette de l’impôt, c’est à dire le montant sur lequel s’appliqueront les deux barèmes, impôt plus CSG CRDS ?

Première somme à prendre en compte :

Le prix de vente. Honoraires d’agence inclus s’ils sont à charge vendeur, et hors honoraires s’ils sont à charge acquéreurs. En cas de plus-value, privilégiez donc toujours vos honoraires à charges acquéreurs.

Deuxième montant à prendre en compte :

Le prix d’achat. C’est à dire le prix du logement, plus les frais d’acquisition (frais de notaire et honoraires d’agence s’il y en a eu). A ce montant, on ajoutera le montant d’éventuels travaux exécutés par des professionnels : travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement et d’amélioration. Sont exclus les travaux de rénovation comme la peinture par exemple. A noter qu’en l’absence de travaux, il est possible de majorer le prix d’achat de 15 % après la cinquième année de détention du bien.

Nous voilà prêts à découvrir à quelle sauce votre propriétaire sera mangé. Il faut maintenant prendre le premier montant : le prix de vente et déduire le second : le prix d’achat plus travaux ou forfait 15 %, pour obtenir ce qui servira de base de calcul à l’impôt sur la plus-value immobilière.

L’unique cas d’exonération possible, nécessite de cumuler quatre conditions.


La Première : le propriétaire doit détenir sa résidence secondaire depuis plus de cinq ans, louée ou non. La deuxième : il ne doit pas être ou avoir été propriétaire de sa résidence principale, durant les quatre années précédant la vente. Troisième condition, il doit réinvestir la totalité du produit de la vente dans l’achat de sa résidence principale. Enfin, dernière condition, cette opération doit être réalisée dans les 24 mois suivant la vente.

Simple vous ne trouvez pas ? Et encore nous n’avons pas tout vu, pour les terrains par exemple, ou bien encore pour le montant des travaux à prendre en compte, dans le calcul de l’assiette pour les biens loués. Vous comprenez mieux maintenant pourquoi je vous recommande vivement de laisser à César ce qui appartient à César.

Entendez par là : laissez les notaires faire leur travail et contentez-vous de faire le vôtre. Non pas que je nous crois incapables d’effectuer de tels calculs, mais quid de l’omission par votre mandant d’une donnée importante, qui au final vous conduirait à lui annoncer un montant erroné ?

Allez, promis, on se retrouve la semaine prochaine pour un sujet sans chiffres. En attendant, je vous rappelle que sur les réseaux sociaux un like c’est un soutien, un commentaire un échange, un partage, une bonne action. Je compte sur vous. Bonne semaine à tous.

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13 commentaires

  • Viret dit :

    Bonjour Dominique,
    Merci pour ces explications très claires.
    Cordialement
    Murielle

  • Nathalie dit :

    Bonjour Dominique,
    Merci pour ces précisions.
    Pour la plus-value et les honoraires, tu dis “privilégiez dans ce cas les honoraires charge acquéreur”, ce serait pas plutôt le contraire, soit charge vendeur ??
    Cordialement

    • Dominique P. dit :

      Bonjour Nathalie, si tu n’aimes pas ton client tu peux laisser à « charge vendeur », ainsi il aura plus de plus-value à payer (je plaisante). Il faut passer en charge acquéreur ainsi tes honoraires ne rentreront pas dans le montant de la vente, cela lui évitera de payer la plus value dessus. Pour des frais de notaire classiques l’incidence est généralement faibles par contre cela peut monter très vite pour de la plus-value. Je reste à ta disposition.

  • Nicolas dit :

    Bonjour,

    Concernant l’impact de la charge des honoraires sur le prix de cession, de nombreux articles disent le contraire que ce qui est mentionné dans votre article, à savoir que c’est lorsque les honoraires sont à la charge du Vendeur qu’il réduisent le prix de cession.

    ==> http://www.droitnot.fr/01_c5_13_pvi_terrain_modalites.html

    Le prix de cession est ainsi réduit, sur justificatifs :

    – des frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire (exemple : la commission d’agence, si elle est mise à la charge du vendeur).

    ==> http://www.vhavocats.fr/dossiers-Calcul-des-plus-values-immobili%C3%A8res-Ref-94.html

    Le prix de vente est celui indiqué dans l’acte définitif de vente. Celui-ci doit être majoré des charges et indemnités payées par l’acquéreur au vendeur et minoré des frais supportés par le vendeur au moment de la vente (frais de diagnostics obligatoires, frais de mainlevée d’hypothèque et commission de vente lorsqu’elle est à la charge du vendeur).

    Contrairement à ce que vous dites, il faut donc que les honoraires soient bien à la charge du Vendeur pour qu’ils ne rentrent pas dans le montant de la vente.

    • Dominique P. dit :

      Bonjour Nicolas et merci pour votre commentaire. Je pense qu’il y a une mauvaise interprétation soit de la vidéo soit des textes de loi. Comme je l’indique sur la vidéo à 3mn, je vous confirme que dans le cas de la vente d’une résidence secondaire (ex 200 K€ + honoraires 10 K€) 1 : à charge vendeur l’assiette sera de 210 K€ alors qu’à charge acquéreur elle sera de 200 K€. Attention l’article sur lequel vous vous appuyez date de 2016. Enfin depuis la loi ALUR la notion de Net vendeur ou de FAI (frais d’agence inclus a disparu).

  • Nicolas dit :

    Bonjour Monsieur PIRREDA,

    Je pense toujours que vous vous trompez car, outre les sources précédemment indiquées, lorsqu’on lance une simulation du calcul de la PVI sur le site des notaires, on peut constater que les frais qu’on peut indiquer afin de diminuer le prix de cession (à la fin, avant de lancer le calcul) concerne bien, entre autres, “les frais versés à un intermédiaire dus par le vendeur” (sous-entendus les honoraires à la charge du Vendeur).

    Sur un prix de vente de 210 KE, dont 10 KE d’honoraires à la charge du vendeur, le prix de cession retenu sera bien de 200 KE si les honoraires sont à la charge du Vendeur.

    J’ajoute deux autres sources de plus (plus récentes) qui disent la même chose :

    ==> https://www.assoedc.com/les-regles-de-la-plus-value-immobiliere/

    Il est possible de déduire du prix de vente, sur justificatifs, les frais supportés lors de la vente tels que les diagnostics obligatoires, les frais d’agence si à la charge du vendeur, frais de mainlevée ou encore honoraires dus au syndic.

    ==> https://www.weblex.fr/weblex-actualite/vente-immobiliere-trucs-et-astuces-pour-reduire-limpot

    il est, en effet, possible, pour le calcul de l’impôt, de diminuer du prix de vente, le cas échéant, le coût des diagnostics obligatoires, des frais de mainlevée d’hypothèque, des honoraires d’architecte, de la commission de vente à la charge du vendeur, de l’indemnité d’éviction et de la TVA.

    Toutes les sources indiquées + le site de simulation de PVI des notaires s’accordent à dire que c’est lorsque les honoraires sont à la charge du Vendeur qu’ils peuvent venir diminuer le prix de cession.

    Bien cordialement,

    Nicolas

    • Dominique P. dit :

      Je vois maintenant d’ou vient votre confusion. Dans un premier temps replaçons les choses dans leur contexte. Je suis un professionnel de l’immobilier, la vidéo est donc faite à l’intention de professionnels qui auront comme moi à conseiller leurs mandants ou futurs mandants.

      Deuxièmement : il faut bien dissocier les honoraires d’acquisition et les honoraires de vente.

      Effectivement il est possible de déduire les honoraires d’ACQUISITION lors de la revente. Si à l’acquisition ils ont été à charge acquéreurs il faudra donc les renseigner, s’ils ont été à charge vendeur, ils le seront automatiquement puisqu’inclus dans le Prix d’achat du bien. Dans tous les cas les honoraires d’acquisition sont donc déductibles de l’assiette pour le calcul de la plus-value.

      Concernant maintenant les honoraires de VENTE (sujet abordé dans cette vidéo) s’ils sont à charge acquéreur sur le mandat, ils n’impacteront pas le prix du bien. (dans mon exemple précédent l’assiette retenue sera de 200 K€) à l’inverse à charge vendeur l’assiette retenue sera de 210 K€.

      La confusion vient donc de là. Oui un vendeur pourra toujours déduire les honoraires d’acquisition puisque d’un coté ils auront été payés par lui, de l’autre ils auront impactés le prix d’achat.

      Je confirme donc, en cas de plus value les honoraires devront toujours être à charge acquéreur tout comme dans le cadre d’une succession.

      Aucun des sites que vous citez ne dit le contraire et l’outil de calcul disponible sur le site des notaires (au demeurant très bien fait) ne conseille l’inverse.

      Je reste bien entendu à votre disposition si ma démonstration n’avait pas levé entièrement le voile sur cette confusion.

      Je vous souhaite une excellente journée.

  • Nicolas dit :

    Monsieur PIREDDA,

    Il n’y a aucune confusion de ma part, puisque depuis le départ, je parle du prix de cession (celui qui servira de base pour le calcul de la plus-value), soit celui au moment de la revente du bien en résidence secondaire.

    Toutes les sources que j’ai mentionné et le simulateur de PVI indiquent bien que ce prix de cession se voit diminué des frais d’agence lorsque ceux-ci sont à la charge du Vendeur (c’est écrit noir sur blanc).

    Vous maintenez que pour un prix de vente de 210 Ke, comprenant 10 Ke de frais d’agence à la charge du vendeur, le prix de cession retenu sera de 210 Ke. À mon sens (et au sens de toutes les sources citées, y compris notariales), c’est une erreur : le prix de cession retenu sera de 200 Ke.

    Je pourrai encore trouver de nombreuses sources, mais vous avez un exemple, via le lien ci-dessous, où on constate bien que les 6 000 € de frais d’agence sont ôtées du prix de vente (= prix de cession) de 120 Ke. :

    ==> https://www.ledauphine.com/societe/2016/01/10/les-plus-values-immobilieres

    ILLUSTRATION PRATIQUE :

    Un particulier vend le 5 février 2015 un appartement qu’il a acquis le 1er octobre 2003. Le prix de vente est de 120.000 €. Les honoraires de l’agence immobilière à la charge du vendeur s’élèvent à 6.000 €. Le coût des diagnostics s’élève à 400 €. Le prix d’acquisition est de 60.000 €.

    Calcul de la plus-value immobilière :
    – Prix de cession : 120.000 €
    A déduire :
    – Honoraires d’agence : 6.000 €
    – Frais de diagnostics : 400 €
    Prix de cession corrigé : 113.600 €

    – Prix d’acquisition : 60.000 €
    A ajouter :
    – Frais d’acquisition (forfait fiscal : 7,5 %) : 4.500 €
    – Travaux (forfait fiscal de 15 %) : 9.000 €
    Prix d’acquisition corrigé : 73.500 €

    Plus-value (113.600 € – 73.500 €) : 40.100 €

    Bien cordialement.

    • Dominique P. dit :

      Vous avez raison Nicolas : Le site des notaires dont le calculateur a été modifié en date du 18/02/2019 (comme indiqué sur la page) permet maintenant de déduire les honoraires d’agence du montant de cession (ce qui de mémoire n’était absolument pas le cas avant cette date). Mais au final cela ne modifie en rien le calcul puisque dans un des cas on calculera l’assiette comme suit : charge vendeur (210 K€ – 10 K€ = 200 K€) et à charges acquéreur directement 200 K€. Le choix de l’une ou l’autre option n’aura donc aucun effet sur la base de calcul (assiette) de la plus value.
      J’ajouterai sous la vidéo prochainement, un correctif indiquant que le choix de l’une ou l’autre option n’entraîne pas de modification. Merci donc pour votre remarque.

  • Nicolas dit :

    Rebonjour Dominique,

    Effectivement, la charge des honoraires (Vendeur ou Acquéreur) n’a, au final, aucun impact sur le prix de cession, de même qu’elle n’a aucun impact sur le prix d’acquisition (pour le calcul de la plus-value).

    En d’autres termes, que les honoraires soient à la charge de l’Acquéreur ou du Vendeur, cela ne pénalise en rien ce même vendeur ou acquéreur lors du calcul de la plus-value, car, d’un coté, les honoraires sont comptés dans son prix d’achat, et de l’autre coté, les honoraires sont ôtés de son prix de cession.

    Je me permets, d’ailleurs, d’ajouter un énième article à ce sujet, qui explique fort bien tout ça :
    ==> https://trend-immo.fr/blog/charge-vendeur-ou-charge-acquereur/

    Par contre, là où on aura un dernier désaccord, c’est que cela ne date pas d’aujourd’hui et n’a pas de lien avec la mise à jour du simulateur PVI du site des notaires. Je ne saurai dire depuis quand – et me demande même si cela n’a pas toujours été ainsi – mais cela fait au moins plusieurs années que les frais d’agence ne rentrent pas dans l’assiette du prix de cession.

    D’ailleurs, l’exemple cité dans l’article du Dauphiné date de janvier 2016, et, ci-dessous, un article du Sénat de 2003 (!) ne dit pas autre chose.
    https://www.senat.fr/rap/l03-073-21/l03-073-219.html

    « Le prix de cession s’entend du prix stipulé dans l’acte augmenté des charges en capital (dans le cas où les remboursements d’emprunts seraient mis à la charge de l’acquéreur) et des indemnités stipulées au profit du cédant, et diminué des frais de cession effectivement supportés par le cédant (commission de vente, frais de mainlevée d’hypothèque, etc.) ainsi que, dans le cas de la vente d’un terrain à bâtir, du complément de taxe foncière éventuellement dû. »

    Je pense que votre erreur, à la base, vient des droits de succession (puisque vous dites dans votre précédent message « les honoraires devront toujours être à charge acquéreur tout comme dans le cadre d’une succession »).

    Effectivement, dans le cadre des droits de succession, la charge des honoraires a un impact, car lorsqu’ils sont mis à la charge du Vendeur, ils rentrent dans l’assiette du calcul des droits de succession. Il en résulte alors que les héritiers payent des droits de succession sur les honoraires alors même que leurs montants seront déduits de ce qui leur reviendra sur le prix de vente.

    Lorsqu’ils sont à la charge de l’Acquéreur, ils ne sont pas considérés faire parti du « prix de vente » et ne sont donc pas compris dans le calcul des droits de succession.

    Votre conseil de départ valait donc pour un bien vendu, dans le cadre d’une succession, mais pas dans le cas de la PVI où la charge des honoraires n’a aucun impact (et ce depuis toujours, ou alors depuis déjà plusieurs années).

    Bien cordialement,

    Nicolas

    • Dominique P. dit :

      Point de désaccord Nicolas, je dis simplement que de mémoire, l’ancien simulateur ne prenait pas en compte cette donnée, et n’offrait pas la possibilité de déduire les fais d’intermédiaire au niveau du prix de cession, d’ou ma méprise. Effectivement ce doit être la règle depuis longtemps (très certainement toujours) et je reconnais mon erreur. Comme j’aime à le répéter je ne suis pas infaillible et n’est aucune prétention en revanche je suis toujours surpris par la très faible participation des uns et des autres au regard du nombre de vues des vidéos, consultations d’articles et écoutes de podcasts. Mandataire-immo serait certainement encore plus efficace avec davantage d’échanges, de partages et d’idées différentes… Merci d’avoir souligner mon erreur et de votre participation.

  • Nicolas dit :

    Pas de souci Dominique, cela arrive à tout le monde de se tromper. 😉

    Cela ne m’empêchera pas de continuer à vous suivre.

    Bonne continuation.

    Nicolas

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