Métier, rémunération et statut du mandataire
Le mandataire immobilier est un agent commercial indépendant qui agit pour le compte d’un mandant. Ce mandant est titulaire de la carte professionnelle de transaction délivrée par sa préfecture.
Le mandataire immobilier est un intermédiaire qui met en relation vendeur et acheteur ainsi que propriétaire et locataire. C’est lui qui est en charge de faire la promotion du ou des biens qui lui sont confiés pour le compte de son mandant. Il réalise le suivi du dossier immobilier des acquéreurs, la négociation des conditions de vente et d’achat ainsi que la rédaction des pièces classiques (mandat, bon de visite, offre d’achat…).
Le mandataire est rémunéré sur chaque dossier selon un barème d’honoraire préalablement établi.
Les réseaux immobiliers les mieux organisés sont les plus performants
Le mandataire immobilier utilise tous les moyens mis à sa disposition pour réaliser la promotion des biens qui lui sont confiés. Plus les outils seront nombreux et structurés, plus il aura de chances de mener à bien sa mission et donc de développer son volume d’affaires, et donc sa rémunération.
Rémunération des mandataires immobilier
La rémunération du mandataire est à la hauteur de l’engagement de chacun, c’est l’indépendance récompensée. Ce système de rémunération évolue en fonction du chiffre d’affaire annuel.
Statut d’un mandataire immobilier
La profession d’agent immobilier est régie par la loi 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet et de son décret d’application du 20 juillet 1972.
Une carte professionnelle est délivrée par la préfecture au mandant qui fait parvenir à chaque conseiller immobilier une attestation préfectorale conformément à la réglementation en vigueur.
Le mandant prend la responsabilité de la carte professionnelle transaction/gestion, la caisse de garantie et la responsabilité civile professionnelle.
Le conseiller immobilier doit souscrire à une assurance RCPE (Responsabilité Civile Professionnelle d’Exploitation).
Afin de clarifier la situation des agents commerciaux en immobilier autrefois ambigüe, de nouveaux textes sont venus clarifier la situation. En particulier la Loi ENL n°2006-872 du 13 juillet 2006 modifiant l’article 4 de la Loi 70-9 du 2 janvier 1970.
Le statut de mandataire et donc d’agent commercial en immobilier est donc bien reconnu et parfaitement légal.
Naturellement, ce statut doit s’appliquer à de véritables indépendants, et non servir à contourner un contrat salarié. Il n’est donc pas question pour un agent commercial de subir des astreintes au bureau, des plannings imposés et autres pratiques en contradiction avec son statut d’indépendant.
Cette pratique ancienne est en voie de disparition. L’URSSAF y veille et multiplie les contrôles, et les sanctions sont lourdes.
Dès lors, l’agent commercial a le droit :
• De trouver des biens immobiliers à vendre, de rendre visite aux propriétaires en vue d’obtenir un mandat de vente.
• De rechercher des contacts acheteurs, de leur proposer les biens détenus en mandats et d’organiser des visites.
• Mais aussi pour les chasseurs immobiliers (qui sont soumis à la même réglementation que les agents immobiliers «classiques»), de trouver des clients acquéreurs en vue de faire signer des mandats de recherche pour rechercher ensuite les biens correspondants.
En revanche, il est interdit à l’agent commercial :
• De séjourner dans les locaux d’une agence, d’y passer des appels téléphoniques, etc.
• De recevoir régulièrement de la clientèle.
• D’afficher des biens à vendre dans une vitrine (ou sur un site internet personnel mais il peut disposer de pages personnelles pour le faire : sur le site du mandant.
• De signer des compromis de ventes.
• De recevoir la moindre somme d’argent, quelle qu’en soit la forme. Il ne peut recevoir aucune rémunération, excepté en provenance de l’agence qui lui a fait délivrer l’attestation préfectorale.
Et le statut d’Auto entrepereneur ?
L’Agent Commercial « Négociateur Immobilier » peut bénéficier du dispositif de l’Auto-entrepreneur. L’Auto-entrepreneur doit être également Agent Commercial et donc s’immatriculer au RSAC (Registre Spécial des Agents Commerciaux), auprès du greffe du Tribunal de Commerce de son domicile (art. 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite «loi HOGUET»).
Le statut d’Auto-entrepreneur est très intéressant en raison de sa grande simplicité mais il doit toutefois être utilisé avec discernement.
Lire également ces 3 articles :
CHOISIR SON RESEAU
CONSEILS AVANT DE SE LANCER
LES AVANTAGES DU METIER DE MANDATAIRE IMMOBILIER
47 commentaires
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Bonjour et merci pour ce message relatant les différents statuts du négociateur en immobilier.
Je rajouterais en complément un élément souvent oublié, l’assujettissement à la TVA…
Il est rappelé dans l’article 35 et 50 du CGI que les activités liées à la transaction immobilière sont obligatoirement assujettis à la TVA…
Re : Merci Agate pour cette précision et pour votre participation à l’animation de ce Blog.
Merci pour toutes ces informations, le point important qui suit est effectivement de bien savoir choisir son réseau !
Bonjour,
Indépendant depuis de nombreuses années, je suis associé dans une SAS oû nous avons 2 activités que mon associé peut gérer seul. Je recherche donc une nouvelle opportunité, le métier de mandataire immobilier m’intéresse beaucoup. Cependant, je voudrais savoir s’il est possible d’exercer cette activité sous le statut de la SAS? Si non, que peut on trouver comme solution afin que mes futures commissions puissent être reversées dans notre structure? Je vous remercie par avance pour votre retour.
Cordialement.
Bonjour Olivier
Est ce que votre demande est toujours d’actualité?
Expérimentée sur ce sujet, je peux vous aider je suis moi même en SASU.
Bien cordailement
Bonjour Michèle, j’ai la même interrogation qu’Olivier sur la SASU. Pourriez-vous me répondre?
Bonjour, La loi Hoguet interdit l’exercice de notre métier sous forme de société SARL, SAS, SASU, certains l’exercent tout de même sous un de ces statuts, (les CFE ne sont pas toujours vigilants) mais vous vous exposez à des sanctions.
Merci Dominique pour ces précisions!
Pourriez-vous m’indiquer dans quel article de la loi Hoguet il est question du statut du mandataire ?
Merci d’avance!
Vous ne pouvez pas inscrire une société au RSAC : Le statut d’Agent Commercial est le seul statut non salarié autorisé dans l’immobilier, pour les négociateurs (loi 2006-872 du 13 juillet 2006). Un agent mandataire en immobilier est un travailleur indépendant inscrit au greffe du tribunal de commerce de sa région dans le Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC). Il se doit de renouveler son inscription tous les 5 ans (art. 5 décret du 23 décembre 1958).
Mon cousin expert comptable me cite l’exemple d’un cafetier qui reçoit une licence d’exploiter en son nom mais qui agit au sein d’une société.
Ce n’est pas transposable à l’immobilier si j’ai bien compris?
Effectivement aucune possibilité.
Merci Dominique et pardon, si je vous ai semblé un peu lourd!
Pas de souci Jean Marc, nous aimerions tous pouvoir choisir un autre statut 😉
Bonjour Dominique et merci pour vos réponses.
J’ai lu quelque part qu’un agent commercial pouvait exercer en société (comme une SASU) si lui-même possédait la carte T (habituellement détenue par le mandant).
Qu’en pensez-vous ?
Cordialement
Tout à fait à condition d’être détenteur de la carte T, ce qui n’est pas le cas pour un agent commercial.
Merci pour cette confirmation. Cdt
Pour aller plus loin, un agent commercial chasseur immobilier, employé par un mandant peut il acquérir la carte T pour travailler en SASU ? Dans ce cas il ne serait plus selon vous agent commercial ? Il devient agent immobilier ? Mais peut il quand même travailler pour un mandant ? (J’ espère être clair) merci à vous, cdt
Désolé je ne comprends pas la question. Il y les détenteurs de la carte T et les autres qui sont alors agent commercial. Je ne saisis pas votre nuance.
Bonjour Dominique et désolé, je sentais bien que je n’étais pas très clair !
Si j’ai bien compris l’agent commercial (ou mandataire immobilier) ne peut exercer qu’en Entreprise Individuelle (auto entrepreneur), il « utilise » alors la carte T du mandant (la société de chasseurs immo).
Ma question est : comment puis-je travailler pour une société de chasseurs immobiliers et intégrer les commissions reçues dans le chiffre d’affaires d’une SASU ? (Vous le comprenez, il y a bien-sûr une logique fiscale)
La réponse semble être : « en obtenant moi-même une carte professionnelle Transaction sur immeubles et fonds de commerce » (je possède les conditions requises).
Mais dans ce cas, je ne peux plus être stricto sensus « agent commercial ». Le mandant autorise-t-il d’ailleurs selon vous un autre titre (et contrat) que celui d’agent commercial ?
Si oui, lequel ? (« chasseur immobilier » ? « agent immobilier » ?)
Merci à vous par avance, j’espère avoir été plus précis cette fois !
Cdt
Dès lors que vous exercez dans l’immobilier sans carte T le statut que vous aurez sera celui d’Agent Commercial donc impossibilité de passer au travers d’une SAS ou d’une SASU. Si vous en avez la possibilité, rien ne vous empêche d’avoir votre carte T et de passer par un réseau. Certains réseaux ont des agences physiques et travaillent aussi avec des agents immobiliers qui eux travaillent depuis chez eux. Appelez moi si vous désirez d’avantage de renseignements sur ce modèle. Bonne continuation.
Bonsoir Dominique,
je suis confrontée aux mêmes questions que Pascal (messages juste au dessus), je suis en SAS, cette SAS détient la carte T (elle nous est nécessaire pour l’exercice de notre activité qui est différente de celle d’agent immobilier) et je souhaiterais en parallèle développer une activité de négociateur immobilier.
S’il n’est pas possible pour une personne morale de devenir agent commercial, je dois envisager de développer cette activité en EI ou en EIRL… mais une autre question se pose dans ce schéma : puis-je d’une part être titulaire d’une carte T via ma société ( mon associé et moi-même figurons sur l’attestation de carte T de la SAS) et d’autre part être inscrite au RSAC en tant que mandataire immobilier ? J’ai interrogé la CCI qui n’y voit a priori pas d’obstacles, mais les réseaux avec lesquels j’ai échangé n’ont pas l’air de penser la même chose…
Qui croire ?
merci d’avance de votre aide
Cordialement.
Si votre SAS détient la carte T bien sur que vous pouvez exercer au sein d’un réseau, il faut simplement que cette solution soit acceptée par le réseau en question. Appelez moi si vous désirez que nous en discutions : 06 23 47 06 32.
Bonjour,
Moi je voudrais me lancer mais en ce qui concerne les cotisations sociales (maladie, vieillesse et retraite)comment ça se passe,?
Bonjour Laurence, le plus simple est de vous adresser directement à l’URSSAF qui vous expliquera tout cela ne détail. Bien cordialement
Bonjour
J’ai une petite question je viens de finir ma formation et j’ai obtenu mon diplôme en tant que négociation immobilière et je voudrais me lancé dans ce métier pour être mandataire à mon domicile comment faire est ce que je suis obligé de me rattacher à une agence pour me lancer????
Bonjour Sonia, de quel diplôme voulez-vous parler ? En fonction de celui-ci vous pouvez soi monter votre propre agence soit vous devrez vous rattacher à la carte T d’une agence ou d’un réseau.
Bonjour,
Une simple inscription au RSAC n’est-elle pas suffisante pour exercer l’activité d’agent commercial au sein d’un réseau ? Si oui alors quel est l’intérêt de créer un statut complémentaire de type ME, EI ou EIRL ?
Peut-on adhérer à deux réseaux différents (et non concurrents bien entendu) avec le même statut (RSAC ou RSAC + ME/EI/EIRL) ?
Merci de votre aide !
Sébastien
L’inscription au RSAC ne suffit pas si vous désirez vous inscrire en tant qu’auto-entrepreneur et bénéficier de l’ACCRE. La demande d’ACCRE et à faire maximum deux mois après le début de votre activité sinon vous ne pouvez plus en bénéficier. https://www.infogreffe.fr/agents-commerciaux/immatriculation-agent-commercial.html . Pour plus d’informations sur le régime micro entrepreneurs, voici le lien vers le site : http://www.lautoentrepreneur.fr/
Bonjour, vous dites qu’un agent commercial (donc ne détenant pas la carte T) ne peut pas exercer en société.
Je trouve cet article qui dit le contraire : https://www.captaincontrat.com/articles-creation-entreprise/devenir-mandataire-immobilier
Selon l’auteur, un mandataire immobilier peut exercer en société.
Qu’en est-il ? Qui a raison ? Est-ce que la règlementation a changé récemment sur ce point ?
Merci de vos éclairages.
Bonjour Sébastien, je confirme un agent co ne détenant pas la carte T ne peut pas exercer au nom d’une société (SARL, SAS ou autre) Ce site internet et surtout cet article n’a pour but que de vendre une prestation, constitution de statuts et autre….
En fait je le pense aussi. Merci de votre avis éclairé 🙂
Bonjour,
Quel est votre texte de référence pour indiquer: « même les sites web personnel » ?
Après quelque recherche, cette question reste flou, d’autre site indique une absence de précision dans la loi pour la vitrine « virtuelle » comme un site web personnel.
Voici les textes trouvé, qui parle que de vitrine et/ou bureau physique :
#
Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ARTICLE 4 :
Ces personnes ne peuvent pas :
3° Assurer la direction d’un établissement, d’une succursale, d’une agence ou d’un bureau.
Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ARTICLE 6-2 :
Toute publicité relative à des opérations mentionnées au 1° de l’article 1er et proposées par une personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier, et non salariée, mentionne que cette personne exerce sous le statut d’agent commercial.
Cette obligation de mentionner le statut d’agent commercial est étendue au mandat de vente ou de recherche et à tous les documents d’une transaction immobilière à laquelle la personne habilitée mentionnée au premier alinéa participe.
#
Donc, un mandataire immo, pourrait avoir son propre site personnel à condition de mentionner son statut d’agent commercial pour le réseau IAD par exemple …
Bonjour Jules, désolé pour le retard pris dans ma réponse. Les lois sont parfois assez floues pour moi celle-ci ne l’est pas : « Toute publicité relative à des opérations mentionnées au 1° de l’article 1er et proposées par une personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier, et non salariée, mentionne que cette personne exerce sous le statut d’agent commercial.» C’est donc bien le titulaire de la carte qui communique, il peut désigner une personne pour négocier, dans ce cas le statut d’agent Co devra être notifié (coordonnées du négociateur). Désolé pour moi rien ne laisse entrevoir la possibilité de réaliser sa propre communication. Cordialement
Bonjour, je suis en train de créer ma société. Je fais du conseil en investissement immobilier neuf, je ne travaille qu’avec des promoteurs immobiliers. J’ai signé un mandat avec un cabinet de conseil qui détient la carte T. Moi, je n’aurais cette carte T que dans un an. Lorsque je réalise une vente, le cabinet est rémunéré par commission immobilière et une partie me revient, c’est le cabinet qui me la regle. J’aurais aimé créer directement ma société en SASU au lieu d’EIRL à l’IS, en ai je le droit ? ou bien dois je me créer en EIRL à l’IS dans un premier temps puis basculer en SASU lorsque j’aurais moi même la carte T ?
L’activité de mandataire immobilier ne peut-être exercée qu’en nom propre en tant qu’agent commercial, vous ne pouvez pas exercer au nom d’une société. Le mieux est de vous renseigner auprès des instances, je ne suis pas un expert juridique. Bien cordialement.
Bonjour,
J’ai fait condamner une SARL pour fraude. Le gérant s’est reconverti dans l’immobilier et est aujourd’hui agent co pour un groupe immobilier. Je le poursuit au civil. Si il est condamné au civil, peut on lui retirer l’attestation de collaborateur sui le lie à l’entreprise qui couvre les opérations immobilières ?
Bonjour Théodore, Je n’ai pas la réponse à votre question, le mieux serait de contacter un juriste (ce que je ne suis pas), dont c’est le métier et qui de fait devrait pouvoir vous apporter une réponse. Cordialement.
Bonjour,
Je voudrais savoir s’il y a un « conflit d’intérêt » quant un copropriétaire, mandataire immobilier agissant en tant que tel dans cette même copropriété, fait partie du conseil syndical de la copropriété et a accès au nom et adresse de tous les copropriétaires mais aussi de tous les documents la concernant.
Je vous remercie de votre avis sur la question.
Maria
Bonjour Régis, je ne suis pas juriste, pour moi il n’y a pas d’empêchement ni conflit d’intérêt, maintenant tout dépend de l’usage que vous ferez des documents et informations auxquels vous avez accès dans le cadre de vos fonctions au conseil syndical.
Bonjour Dominique,
J’ai quelques doutes concernant ma compréhension de certains termes et leur différence.
Suis-je dans le vrai si je dis que :
Un mandataire immobilier est un agent commercial.
Un mandataire immobilier est un négociateur immobilier.
On peut exercer le métier de mandataire avec le statut d’agent commercial ou le statut de micro-entrepreneur.
Le mandataire doit s’immatriculer au registre spécial des agents commerciaux (RSAC) au greffe du tribunal de commerce de son domicile, un numéro d’immatriculation lui est attribué et il doit prendre une assurance professionnelle (RCP) spécifique au métier de négociateur immobilier indépendant.
Merci, pour votre retour.
Cordialement, Freddy.
Bonjour Freddy, un mandataire-immobilier est toujours un Agent Co. Ne pas confondre le statut juridique et le statut fiscal. Raison pour laquelle nous devons nous immatriculer au registre spécial des agents commerciaux (RSAC), que nous soyons micro-entrepreneur ou en EIRL .
Bonjour Dominique,
Pensez vous que juridiquement, un mandataire en immobilier peux avoir une page pro sur facebook et y poster ces biens immobilier sous mandat ou ceux de son agence voire ceux en délégation d’agence ?
Meme question pour son site personnel de « Personal Branding »
Bien cordialement
Olivier
Bonjour Olivier. Aucun problème dès lors que vous publier toutes les mentions obligatoires, prix, honoraires, DPE, l’idéal est de reprendre l’ensemble des mentions qui se trouvent sur les sites internet.
C’est bien ce que j’ai tenté d’expliquer à mon mandat.
Mais je crois que cela les gênent plus pour des questions d’ego.
En tout cas merci pour la diligence et la précision des réponses.
Je reste un inconditionnel de votre état d’esprit professionnel.
Olivier
L’égo joue effectivement un rôle important. La vidéo qui paraîtra jeudi prochain 17 septembre, sur le « Positionnisme »pourra peut-être vous aider. Merci pour votre commentaire.
Bonjour
possédant une EI je veut cree une agence avec un ami possédant la carte T. Comment dois je faire … quel peut etre le statut de mon ami porteur de la carte T sachant qu il veut me laisser la gérance de la ste.
Merci de votre réponse.