L’OFFRE D’ACHAT : CINQ QUESTIONS

Publié par Dominique P., le 31 janvier 2019

L’OFFRE D’ACHAT : CINQ QUESTIONS

Bonjour les pros de l’immo. La semaine dernière nous avons vu le BON DE VISITE, cette semaine abordons cet autre document que nous espérons tous : L’offre d’achat. Je ne m’adresse ici qu’aux détenteurs de mandats de vente simples ou exclusifs, autrement dit mandats d’entremises par opposition au mandats de représentation.

Globalement, même si de nouvelles décisions de justices peuvent arriver et surprendre, les jurisprudences existantes permettent de pouvoir apporter des réponses aux questions les plus courantes : Mon vendeur peut-il se rétracter ? Mon acquéreur est-il véritablement engagé ?etc..

AVERTISSEMENT

– Aucun dossier ne ressemblant à un autre, il conviendra malgré tout de rester prudent, d’autant que l’interprétation des textes de loi sera toujours soumise à l’appréciation des juges.
 


 
Contrairement au bon de visite, l’offre d’achat possède bien une valeur juridique. Elle formalise la volonté d’un acquéreur de s’engager à acheter le bien que vous lui avez présenté, à un certain prix. Pour celle que vous détenez aujourd’hui, bravo. Vous avez fait la première partie du job, vous êtes sur la bonne voie. Il faut maintenant passer à la seconde étape.

Offre d’achat en main, votre propriétaire a donc maintenant trois options. Charge à vous, dans le délai noté sur l’offre d’achat de l’inviter à se prononcer sur la Première option, accepter l’offre ; la seconde : la refuser purement et simplement ; enfin la troisième proposer une contre-offre. C’est à cet instant que vous pourrez vous poser certaines questions.

Question No 1 : OFFRE AU PRIX :

Si l’offre d’achat émise par mon acquéreur est au prix du mandat, mon vendeur peut-il la refuser ? Pas si simple de répondre à cette question. De par la nature juridique de notre mandat, mandat d’entremise par opposition au mandat de représentation, notre rôle se limite à la recherche d’un acquéreur. Dans ces conditions, et dans le cadre d’un mandat simple, le vendeur reste libre de choisir s’il souhaite conclure la vente avec votre acquéreur ou pas, ou bien encore, s’il préfère la conclure avec un autre, présenté par une autre agence.

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Et en cas de mandat exclusif alors ? En est-il de même ?

Mon vendeur peut-il refuser une offre au prix ? Certains vous diront non, pourtant, pour les mêmes raisons évoquées précédemment, la jurisprudence ne semble pas aussi affirmative. Alors, la loi elle-même se contredisant parfois sur ce sujet, laisser entendre au propriétaire qu’il ne peut refuser une offre au prix, restera la meilleure solution pour vous. Ne serait-ce que par respect pour votre travail…

Question No 2 : MON VENDEUR EST-IL ENGAGÉ ?

Suite à une offre d’achat correctement rédigée, et si parmi les trois options citées tout à l’heure la première est levée, c’est à dire que votre vendeur accepte l’offre, au prix ou pas, cette acceptation emporte accord sur la vente entre les parties. Vendeur et acquéreur sont d’accord sur la chose et le prix, ils sont désormais liés. Félicitations vous avancez à grand pas, le rendez-vous chez le notaire n’est plus très loin. Les choses se présentent plutôt bien.

Question No 3 : MON ACQUÉREUR EST-IL ENGAGÉ ?

Indubitablement oui. Après avoir correctement rédigé une offre d’achat, un acquéreur est engagé. Mais ne criez pas victoire pour autant. Postérieurement à cette offre, il va pouvoir bénéficier d’un droit de rétractation, juste après la signature du compromis : le délai SRU. Dix jours, durant lesquels il pourra exercer son droit de rétractation, sans avoir à justifier d’un motif particulier et sans aucune pénalité. Notons que le vendeur, lui, ne bénéficie pas de ce délai, et ne pourra donc plus revenir sur sa décision, une fois le compromis signé.

Question No 4 : PUIS-JE ACCEPTER DE PRENDRE DEUX OFFRES AU PRIX ?

Cette question m’est généralement posée de la manière suivante : J’ai deux visites de prévues aujourd’hui, si dès la première, j’obtiens une offre au prix, dois-je annuler la seconde ? Personnellement, je vous invite à ne pas l’annuler. Ne vous privez pas de cette opportunité, celle d’obtenir une seconde offre sur le même bien. Dans notre profession les revers sont assez courants. Posséder un joker dans son jeu pourrait s’avérer utile.

Question No 5 : LE PREMIER ACQUÉREUR PEUT-IL SE RETOURNER CONTRE MOI ?

Un premier acquéreur pourrait-il se retourner contre moi, si le second était privilégié ? Nous avons déjà répondu lors de la question No 1. De par la nature juridique de notre mandat, notre rôle se limite à la recherche d’un ou plusieurs acquéreurs, libre au vendeur de choisir avec qui il souhaite conclure la vente.

Personnellement, je définirais l’offre d’achat comme étant un document plein de bonnes intentions, à effets limités. La nature même de nos mandats de vente, qui ne sont en réalité que des « mandats d’entremise », complique les règles de fonctionnement et fragilise nos offres d’achat. Si, en droit commun un mandat donne pouvoir au mandataire d’engager son mandant, en immobilier, il en est souvent autrement, sauf à détenir un mandat de représentation, nous autorisant en cas d’accord sur la chose et sur le prix, à réaliser la vente en lieu et place du vendeur.

Pour conclure :

Chacun interprètera ou ne retiendra que ce qu’il voudra. Certains pourront même vous affirmer ce que vous avez envie d’entendre, ou ce qu’ils ont intérêt à vous faire croire. Quoi qu’il en soit, en cas de litige sérieux, c’est un juge qui tranchera. Bien malin celui qui pourra prédire ses conclusions, avant l’issue de la longue procédure, que je ne vous souhaite jamais d’avoir à entamer.

Mon conseil :

Il faut travailler davantage à tisser la confiance avec vos clients plutôt que d’envisager tous les scénarios catastrophes. En cas de litige, ayez toujours le réflexe de la concertation et tentez de trouver un accord à l’amiable. En cas d’échec en avoir été l’instigateur pèsera toujours en votre faveur dans la balance de la justice, si toutefois vous deviez en arriver là. Promis on se retrouve la semaine prochaine pour un autre sujet.

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